Аналитики банка ДОМ.РФ представили результаты исследования, посвященного структуре вторичного рынка жилья. Эксперты разобрали факторы, влияющие на стоимость жилья, и пришли к выводу, что разница в цене между первичным и вторичным рынком растет вполне закономерно. Почему покупатели предпочитают жилье в новостройках, и насколько влияет на цены доступность льготной ипотеки, рассказывают «Известия».
Куда движется рынок
Сегодня жилье в строящихся домах в среднем по России обходится покупателям на 30% дороже жилья на вторичном рынке, утверждают аналитики. Их выводы несложно проверить, взглянув на текущие индексы цен. Многим такая тенденция кажется странной: ведь, казалось бы, риски покупателя при приобретении строящегося жилья гораздо выше, а выбор меньше. К тому же в квартиру, купленную на вторичке, можно заезжать сразу, а строящегося жилья предстоит ждать, зачастую долгие месяцы. Тем не менее, вопреки ожиданиям, разница в цене между жильем на первичном и вторичном рынке снижается очень медленно и остается заметной.
Многие потребители готовы обвинить в сложившемся порядке цен программы льготной ипотеки, рассчитанной на приобретение жилья в новостройках. Программ таких немало, они регулярно продляются, давая возможность все большему числу людей стать покупателями жилья в новостройках. Может быть, спрос на первичное жилье перегревается, и застройщики, используя свой шанс, запускают цены на новостройки «в космос»?
Такое предположение кажется логичным, утверждает вице-президент банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов, но на самом деле оно неверно, поскольку не учитывает ряда существенных факторов. «Чтобы понять, почему вторичное жилье дешевле первички, и оценить дальнейшую динамику цен, нужно глубоко погрузиться в проблему, — объясняет Кузавов. — Необходимо разобраться в структуре рынка, определить, какие факторы влияют на стоимость жилья, посчитать справедливый уровень дисконта. Тогда нетрудно будет понять, что существующее положение вещей вполне логично, и разница между квартирами на первичном и вторичном рынке вряд ли исчезнет».
Структура рынка
Если проследить статистику по годам, несложно заметить: разница в ценах между вторичным и первичным рынком жилья в пользу последнего прослеживается уже на протяжении ряда лет. Еще в 2019 году, до массового распространения льготных ипотечных программ, готовое жилье в среднем стоило на 17% ниже квартир в строящихся домах. Причина такой заметной разницы, по мнению экспертов, кроется в структурных факторах, прежде всего, конфигурации и географии предложений на жилищном рынке, а также в качественной разнице между новыми квартирами и жильем в домах, построенных десятилетия назад.
Первый из значимых структурных факторов — состав жилищного фонда. На вторичном рынке преобладают двух- и трехкомнатные квартиры, а в строящихся домах застройщики, идя за потребностями покупателей, предлагают больше «однушек» — их строится вдвое больше, чем 3-4-комнатных квартир. При этом стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире, как правило, выше, что и отражается в статистике. Но это не отменяет того факта, что спрос на «однушки» весьма велик, и девелоперы, в полном соответствии с законами рынка, следуют за ним.
Второй значимый фактор — разница в географии строящегося и готового жилья. Сегодня застройщики стремятся в первую очередь осваивать наиболее ликвидные площадки, где жилье хорошо продается и, как правило, дороже. Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов еще один значимый фактор — качество жилья. Новостройки и здесь значительно обгоняют вторичный рынок, гарантируя качество коммуникаций и инфраструктуры, использование современных материалов и оборудования, тогда как дома на вторичном рынке зачастую требуют серьезного ремонта, а значит, дополнительных вложений.
Наконец, причиной разницы в ценах отчасти является и сама специфика индексов, не всегда точно отображающих существующие тенденции, особенно на вторичном рынке жилья. Значительная часть сделок с жильем на вторичном рынке жилья происходит за пределами регионального центра. Это еще одна, техническая причина, почему в индексах вторичка может быть дешевле первички«.
Все будет гладко
По статистике, в последние годы разница цен на жилье на первичном и вторичном рынке не только не уменьшается, но и, наоборот, растет. Как рассказывают эксперты, в 2020-2022 г.г. дисконт на вторичном рынке недвижимости по сравнению с первичным вырос на 13 процентных пунктов, достигнув 30%. Многие считают, что такая динамика вызвана перегретым спросом на строящиеся квартиры, однако это не совсем так, считают эксперты. По их мнению, такой рост дисконта фундаментально обоснован и вызван изменением ставок по ипотеке: по данным ЦБ, на первичном рынке средняя ставка сегодня находится на уровне чуть ниже 6%, а на вторичном — рыночные ставки около 11%. При таком различии вполне закономерен разворот покупательских предпочтений в сторону новостроек.
«Представьте себе, что вы хотите купить жилье и выбираете между примерно одинаковыми квартирами в строящемся доме и в готовом, — объясняет Игорь Кузавов. — После появления счетов эскроу риск потерять деньги при покупке жилья на этапе строительства стремится к нулю, поэтому его можно не учитывать. А поскольку ставка по ипотеке на вторичное жилье сильно выше, вы будете готовы купить квартиру на вторичном рынке, только если вам предложат скидку — иначе вы сильно переплатите проценты по кредиту. Какой должна быть скидка? При средних сроках погашения ипотеки 5-8 лет скидка должна составлять 10-13% — а это как раз соответствует расширению дисконта вторички к первичке в последние пару лет».
Таким образом, тот факт, что готовое жилье сегодня стоит дешевле строящегося, имеет вполне фундаментальное экономическое объяснение: частично это связано со структурными факторами, частично — с изменением ставок по ипотеке. Но для тех, кто рассматривает сегодня приобретение жилья, есть и хорошие новости. Как утверждают аналитики банка ДОМ.РФ, в ближайшие годы стоимость жилья в новостройках не будет расти относительно вторичного рынка — напротив, постепенно вторичка будет подтягиваться, уменьшая разрыв. По прогнозам, в 2023-24 г.г. ставки на первичном рынке стабилизируются чуть выше текущих уровней, а ставки по ипотеке на готовое жилье постепенно будут снижаться вместе с рыночными ставками по мере ослабления проинфляционных рисков. В результате дисконт между первичным и вторичным рынком сократится.
Мнение экспертов подтверждается и ценовыми трендами, действующими на рынке недвижимости. Сегодня цены на новостройки определяются, не в последнюю очередь, ставками по ипотеке, — ее доля в продажах превышает 60%. Что же касается вторичного рынка, на котором доля ипотечных сделок вдвое ниже, здесь большее значение приобретают доходы населения и уровень зарплат относительно цен на жилье. В исторической перспективе минимальная доступность жилья на российском рынке отмечалась в 2006-2008 г.г., когда средней российской семье из двух работающих взрослых пришлось бы 7-8 лет копить на квартиру, откладывая всю зарплату. Позднее рост цен на недвижимость остановился, в результате чего в 2018-2020 г.г. той же семье на тех же условиях копить на квартиру пришлось бы только три года.
Недавний рост цен несколько ухудшил ситуацию, однако, если верить официальным прогнозам Минэка, предполагающим рост номинальных зарплат на 10,9% в этом году, по прогнозам к концу 2023 года вторичное жилье вновь станет доступнее, что поддержит спрос.
