Содержание:
Непростая ситуация на рынке стройматериалов этой осенью стала поводом для вмешательства государства. Так, правительство поручило Федеральной антимонопольной службе разобраться в необоснованном росте цен на материалы для строительства. Национальное объединение строителей фиксирует в отдельных регионах повышение цен на некоторые позиции до 70%. Как такое положение дел влияет на строительную отрасль в целом и на цены на недвижимость в частности, какие варианты решений могут стать оптимальными — в материале «Известий».
«Золотая» сталь
Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, в очередной раз повысились цены на цемент, трубы и арматуру. Подтверждает это и пресс-служба Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), отмечая, что сильнее всего в сентябре-октябре подорожал металл. Всего за месяц арматурная сталь выросла в цене в среднем на 22% в зависимости от региона. В Москве, Екатеринбурге, Казани, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Самаре, Новосибирске, Калининграде цена на нее за этот период взлетела на 21-28%,
В среднем по стране стоимость арматурной стали с начала этого года выросла более чем на 57%, в некоторых регионах рост составил около 70%. Также подорожали дорожный битум — на 69%, портландцемент — на 20%, стальные трубы и листовая сталь выросли в цене на 22%, а бетонные блоки на 19%.
Причины и следствия
Генеральный директор ТД «БАУ» Алексей Ждановский видит несколько причин, которые привели к серьезному росту цен на стройматериалы в последние годы, когда на экономику страны повлияли и ограничения, связанные с пандемией коронавируса, и беспрецедентное санкционное давление.
— Экономика и строительная отрасль, в частности, столкнулись с серьезными вызовами: колебание курсов валют и ставки рефинансирования, повышение энергетических тарифов, разрыв цепей поставок, ужесточение регламентов и нормативов и многое другое. Это неизбежно привело к росту цен на стройматериалы, — отмечает эксперт. — Бизнес старался перезаложить риски, связанные с производственным и потребительским спросом в ценовые модели, увеличились операционные затраты, пришлось привлекать дополнительные инвестиции, чтобы создать новые логистическими маршруты по доставке комплектующих, оборудования для производства или расширением собственных производственных мощностей.
Согласна с вышеупомянутыми причинами и директор оптовых продаж СТД «Петрович» Елена Азарова. Она отмечает, что рост цен на материалы из ассортимента компании можно назвать монотонным, а самое серьезное подорожание наблюдалось в 2021 году.
— Сейчас мы видим общую тенденцию к росту несмотря на то, что цены на ряд материалов снижаются в связи с сезонным падением спроса. По нашим прогнозам, 2024 год может повторить сценарий 2021 года, — считает эксперт. — Стоимость строительных материалов зависит от дефицита ряда товара, изменений тарифов на транспорт, сложностей с сырьевыми составляющими.
Но основная проблема, по мнению Азаровой, — нехватка производственных мощностей, которые долгое время не обновлялись и не расширялись. Рост цен на цемент в конце 2023 года связан именно с этой проблемой, и есть все шансы, что с ней придется столкнуться и в следующем году.
Расклад по квадратам
Минстрой в начале ноября объявил о намерении детально разобраться в том, из чего складывается стоимость квадратного метра жилья для конечного потребителя. По словам замминистра Никиты Стасишина, это необходимо, чтобы понять, как сделать жилье доступнее для россиян. Чиновник предложил учитывать доходы граждан, изменения себестоимости строительства «квадратных метров» за последние три года, предел рентабельности девелоперского бизнеса, при котором доступность жилой недвижимости сохранится, и инфляцию. Между тем, по данным главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, годовая инфляция в России превысила 7%, что нельзя назвать, по ее словам, «безобидным» уровнем.
Как сообщила Набиуллина, выступая в Госдуме 16 ноября, за последние три года цены на новостройки выросли на 90%. Немалую роль в этом играют постоянно растущие цены на стройматериалы. По мнению экспертов, регулирование стоимости квадратного метра жилья должно начинаться с решения вопроса цены строительных материалов.
Покупатели недвижимости отмечают рост ипотечных ставок и цен на квартиры. При этом расходная часть проектов сегодня во многом зависит от стоимости строительных материалов, динамики стоимости которых люди просто не видят. Кроме вышеупомянутых арматуры и цемента, значительно подорожал утеплитель для стен — за год на 68%, медные и алюминиевые кабели для инженерных сетей — на 32% и 52% соответственно, трубопровод из сшитого полиэтилена — на 18%. Причем это не резкий рост, вызванный какими-то определенными событиями, а «обычный» рост на фоне инфляционных и других процессов в экономике.
— При этом девелопер не может хеджировать стоимость основных материалов — это, как правило, возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но банковских лимитов не хватит на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов, — отмечает директор по закупкам ГК «А101» Елена Леликова. — Сегодня банки ограничиваются хеджированием валютных рисков, которые уже решаются процессами импортозамещения, и рисков по процентным ставкам, которые нивелируются наполнением эскроу-счетов. Поэтому банкам стоило бы предложить девелоперам возможность хеджировать стоимость стройматериалов в комплексе с эскроу-кредитами.
Потенциал и риски
Застройщики видят перспективные направления, но трезво оценивают риски, которые могут быть с ними связаны. Хороший потенциал и перспективы есть, например, у строительства жилья и социальных объектов с применением металлоконструкций. Производители металла по-прежнему находятся в активном поиске рынков сбыта, альтернативных экспорту, но опыт застройщиков подсказывает, что в этом случае ценообразование будет играть еще более важную роль.
— Мы уже сегодня готовы в большем объеме использовать металлоконструкции для строительства современных образовательных объектов с нестандартными и более эффективными образовательными пространствами. Однако производители с учетом волатильности цен на металл на рынке, не готовы фиксировать цену, так что на практике фактический и прогнозируемый уровень себестоимости объекта может отличаться в 20 раз, — отмечает Леликова.
Ожидания и опасения
По словам участников рынка, цены на жилье сейчас возвращаются на уровень весны 2022 года. При этом даже при наличии льготной ипотеки покупка недвижимости стала сложнее из-за ужесточившихся требований к заемщикам, повышения минимального размера первоначального взноса. Участники рынка опасаются, что если льготная ипотека исчезнет или останется продуктом «не для всех», то рынок столкнется с заметным снижением темпов продаж.
Как считает Елена Леликова, вопрос ценообразования должен прорабатываться не только девелоперами, но и банками.
— Именно они решают, давать девелоперу кредит или нет на основе финансовой модели. Она, как правило, должна оставаться устойчивой в заданной «вилке» стоимости квадратного метра и темпов продаж — проще говоря, это довольно точный расчет, сколько квартир и по какой цене должен продавать девелопер, чтобы экономика проекта не была отрицательной, — отмечает эксперт.
Пока же застройщики ждут традиционного весеннего скачка цен почти на все группы стройматериалов. Тот же бетон, по прогнозам экспертов, может подорожать на 25-30% на фоне активной стадии реализации государственных контрактов в области дорожного строительства, программы реновации, строительства новых веток метро в Москве и подобных проектов. Девелоперам волей-неволей придется закладывать новые цены на материалы в конечную стоимость квартир.
Варианты решений
Сейчас участники рынка могут уделить достаточное внимание планированию своих потребностей на следующий год, за счет этого обеспечить себя продукцией и в какой-то степени обезопасить себя от неожиданных ценовых изменений, считает Елена Азарова.
— С точки зрения долгосрочных решений необходимо увеличить производство строительных материалов. По большинству объемных товарных направлений (цемент, теплоизоляция, стеновые материалы) мы видим недостаток выпуска продукции относительно спроса. Нужно прорабатывать меры поддержки, которые могут быть направлены на решение этой проблемы, — уверена эксперт.
Выходом из ситуации также может стать регулирование рынка строительных материалов. Поскольку есть необходимость контролировать конечную стоимость жилья для россиян, такой инструмент, хотя бы при условии гарантированных заказов крупных партий, как считают застройщики, выглядит не самой оптимальной с точки зрения рынка, но вынужденной мерой.
Задача со звездочкой
— Необходимо сохранить баланс между внутренним рынком и экспортом. Как только экспортировать готовую продукцию или сырьевые составляющие становится выгоднее, чем поставлять на внутренний рынок, мы сразу видим рост цен внутри страны. Поэтому здесь необходимо регулирование экспортных цен. Но общее регулирование цен на внутреннем рынке, вероятнее всего, не решит проблему, — размышляет Елена Азарова.
Алексей Ждановский регулирование цен на стройматериалы считает на данный момент задачей с большим количеством неизвестных. И если такую меру применять, то, по мнению эксперта, необходим контроль качества, а значит, нужны «более четкие нормативные акты, которые должны быть заявлены производителем при реализации таких товаров, и регулятор применения этих товаров при строительстве».
